다가구주택 전세계약 전에 꼭 확인해야 할 7가지 핵심사항

다가구주택 전세계약, 왜 특별히 조심해야 할까?

최근 전세사기 피해 사례가 급증하면서 다가구주택 전세는 위험하다는 인식이 널리 퍼졌습니다. 특히 수도권 외곽이나 신축 빌라 중에는 허위 매물, 고의적인 권리 숨김, 깡통전세 등의 문제가 다발적으로 발생하고 있죠.

다가구주택은 외형상 여러 세대가 거주하지만, 법적으로는 단독주택으로 분류됩니다. 즉, 모든 세대가 한 명의 소유주에게 귀속되고, 하나의 등기부등본만 존재합니다. 이 구조 때문에 세입자는 보증금 보호에 불리한 위치에 놓이게 되죠.

그렇다면 이런 다가구주택의 전세 계약을 안전하게 진행하기 위해 꼭 확인해야 할 핵심 사항들을 하나하나 살펴보겠습니다.

 

핵심사항 ① 소유자 확인: 등기부등본으로 첫 단추 확인

계약하려는 집의 소유자가 진짜 그 사람인지 확인하는 것이 계약의 첫 단추입니다.

 

✅  확인 포인트:

• 건물의 등기부등본을 발급받아 소유주 명의를 확인
• 임대인이 소유주가 아닌 경우, 정식 위임장 확인 필수
• 건물의 용도 구분이 ‘단독주택’ 또는 ‘다가구주택’인지 체크

👉 등기부등본은 인터넷등기소에서 1,000원 내외로 열람 가능하며, 계약 전 반드시 사전에 확인해두는 습관이 중요합니다.

 

 

핵심사항 ② 선순위 채권과 근저당권 여부 파악

다가구주택은 하나의 등기로 관리되기 때문에, 선순위 채권이 숨겨져 있을 가능성이 높습니다.
근저당권은 은행이나 금융사가 보증금보다 먼저 회수하는 권리이므로, 그 금액이 클 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

✅ 위험 징후 예시:

• 보증금 총액 + 근저당 합이 건물 시세를 초과
• 등기부등본에 담보권, 가압류, 가처분 등 존재
• 전입자 수가 많은데도 보증금 총액 확인이 어려운 경우

👉 반드시 중개사에게 “선순위 임차인 보증금 총액”과 “근저당 설정 여부”를 문의하고, 본인이 후순위가 되지 않도록 전입신고와 확정일자를 계약 당일 처리하세요.

 

 

핵심사항 ③ 전입신고와 확정일자 필수 조건

전세계약을 체결했다고 해서 바로 보호되는 것은 아닙니다.
전입신고와 확정일자를 함께 갖춰야만 보증금에 대한 법적 우선순위가 확보됩니다.

✅  처리 순서:

1. 계약서 지참 후 관할 주민센터 방문
2. 전입신고 → 확정일자 받기
3. 은행, 보증보험사 제출 시 이 서류로 증빙

👉 일부 건물은 불법 건축 등으로 인해 전입신고가 불가한 경우가 있으니, 반드시 "전입신고 가능한 집인지" 사전 확인하세요.

 

 

핵심사항 ④ 보증금 + 근저당 + 시세의 삼각관계

전세사기 피해는 보증금이 회수되지 않을 가능성에서 비롯됩니다.
이를 방지하려면 다음 공식을 꼭 기억하세요:

보증금 총액 + 근저당권 금액 < 건물 시세

 

만약 이 합이 건물 시세보다 크다면, 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

👉 중개사에게 건물 시세 문의 또는 네이버 부동산 시세, KB시세, 감정평가서를 활용해 실질적인 가격 비교를 해보세요.

 

 

핵심사항 ⑤ 계약서 특약 작성 방법

특약 조항은 계약서 상의 보이지 않는 안전장치입니다.
아래 예시 문구처럼 명확하고 법적 효력이 있는 표현으로 작성하세요.

 

✅  특약 예시 문구:

• “본 계약은 전입신고 및 확정일자 신청이 가능한 물건임을 확인함.”
• “선순위 채권자의 총 보증금은 매도인이 제공한 정보 기준 00원이며, 허위 시 임대인이 책임진다.”
• “전세보증보험 가입이 불가할 시 계약금은 즉시 반환한다.”

👉 특약은 쌍방 서명이 있어야 효력이 발생하므로, 서명 및 날인 필수!

 

 

핵심사항 ⑥ 전세보증보험 가입 가능 여부

전세보증보험은 전세금 안전의 최종 보루입니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험사에서 대신 지급해주는 제도죠.

 

✅ 가입 조건:

• 전입신고 + 확정일자 + 임대인의 동의
• HUG나 SGI 등 보증기관의 심사 통과
• 일부 깡통전세 위험 물건은 가입 불가

👉 계약 전 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 전화 또는 온라인으로 확인하세요.
가입이 거부되는 집이라면, 계약을 재고해야 합니다.

 

 

핵심사항 ⑦ 중개사무소의 신뢰도와 중개사 확인

끝으로, 중개사무소의 신뢰도가 계약 성패를 좌우합니다.
공인중개사가 등록된 사무소인지, 책임의식을 가지고 있는지 반드시 체크하세요.

 

✅ 확인할 항목:

• 개업공인중개사 등록증과 사업자등록증 확인
• 계약 전 등기부등본 제공 여부
• 특약 조항 추가에 협조적인지 여부
• 중개사 본인의 연락처 제공 여부

👉 중개사에게 “왜 이 물건은 추천하는가?”, “전세사기 위험은 없는가?” 등 질문을 던지면, 신뢰도와 전문성을 파악할 수 있습니다.

 

 

다가구주택 전세, 싸다고 덥석 물지 마세요

다가구주택 전세는 분명 저렴하고 공간 효율이 높을 수 있지만, 법적 보호가 약한 구조로 인해 피해 발생 시 매우 복잡하고 장기적인 문제가 될 수 있습니다.

가격이 저렴하다고 무조건 계약하지 말고, 위 7가지 핵심 사항을 철저히 확인한 뒤 신중하게 계약을 결정하세요.